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2017中国房地产面临杠杆调整风险
“只涨不跌”的神话或将破灭?
后续房价会如何走?
(1)地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，地产的“对冲价值”和“交易价值”在大幅下降。从这一点来看，房地产的“投机”价值在明显下降;
(2)一线城市的租金已经大幅滞后于房价，2015-2016年租金回报率大幅下降，意味着房地产的“估值”偏贵，房地产的“配置”价值也在明显下降;
(3)郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄，油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素已经被透支，一线城市郊区的房价有调整风险;
(4)如果真的会有“金融去杠杆”，那么会导致居民整体名义收入下降，即使是分配机制没有任何变化，也会使得购房需求相比2015-2016年出现明显下降，对房地产价格形成比较大的下行压力;
(5)整体经济下行的情况下，一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应，有利于降低交易成本，房价相比其他城市更容易得到支撑。但是从名义房价来看，由于一线城市房地产流动性好，成交活跃，反而会看起来比成交不活跃，流动性差的其他城市的价格“跌得多”;
(6)只要中国仍然能够保持5-6%的增长，居民仍然会有旺盛的改善性居住需求，房价的调整或许不会是以房价的下跌来完成，也有可能会以“居住品质”的提升来完成。
和股票市场上涨类似，房地产市场的“最后一波”上涨就是“加杠杆”，而随着房地产的“交易价值”、“对冲价值”、“配置价值”的大幅下降，再考虑到2017年的“金融去杠杆”的压力上升，2017年房地产面临“去杠杆”带来的调整风险，“一线城市房价永远涨”的神话或许会被打破。
责任编辑： qiuyun
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