抚州文昌里房屋改造补偿与征收政策详解

抚州文昌里房屋改造补偿与征收政策详解，其中大家关心最多的问题，如房屋征收与补偿的标准已为大家标出。

一、文昌里改造项目房屋征收与补偿的政策依据是什么?

答：该项目房屋征收与补偿的政策依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房[2011]77号)及江西省《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号)、《中共抚州市委办公室、抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区“千百万”棚户区改造工程实施意见的通知》(抚办发 [2014]2号)等相关法规及规章。

二、哪些情形可以进行房屋征收?

答：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，可以实施房屋征收：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的棚户区(危旧房、城中村)改造和旧城区更新改造的需要;

(五)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、房屋征收补偿协议由谁签订?

答：房屋征收补偿协议由房屋征收实施单位与被征收人、公有房屋承租人签订。

四、征收范围内单位和个人哪些行为被禁止?

答：房屋征收范围确定后，单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

五、房屋征收主要有哪些补偿?

答：(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、被征收房屋的价值补偿有何规定?

答：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

七、什么是被征收房屋的类似房地产?

答：被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

八、如何理解被征收房屋类似房地产的市场价格?

答：被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

九、房屋征收评估的依据?

答：中华人民共和国住房和城乡建设部2011年6月3日公布施行了《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)，该办法是房屋征收评估的法定依据。

十、如何确定评估时点?

答：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

十一、征收评估工作应坚持什么原则?

答：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

十二、如何选定评估机构?

答：房屋征收评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票选定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

十三、如何确定被征收房屋的评估价?

答：被征收的房屋评估价是根据评估机构评估的单价和合法建筑面积确定。房屋评估单价的确定应当综合考虑被征收房屋所在区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等多种因素。

十四、评估结果争议如何处理?

答：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

十五、如何确定被征收房屋的建筑面积?

答：被征收房屋的建筑面积由征收当事人按建设部《建筑工程建筑面积计算规范》(住建部第269号公告)规定，现场测定或申请房屋测绘机构测定。

十六、房屋征收与补偿方式有哪些?

答：国有土地上房屋征收与补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择其中任何一种补偿方式。

十七、什么是货币补偿?

答：货币补偿是指在征收补偿中，被征收人放弃房屋产权，由征收部门按被征收房屋的市场评估价对被征收人以货币形式给予补偿的行为。对在市中心城区购买商品房的安置户，再给予被征收房屋市场评估价(被征收房屋价值)10%的购房补贴。

十八、什么是房屋产权调换?

答：房屋产权调换是指房屋征收部门用政府建造的房屋与被征收房屋进行产权调换，并进行差价结算的行为。

十九、如何实施产权调换?

答：1、被征收的房屋属于住宅用房屋，按照“征一还一”的原则在安置房源中给予安置，产权调换房的公摊面积计入还房面积，等面积内不计算结构、成新差价。2、被征收房屋属于非住宅用房的，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，分别评估确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价差，并与被征收人计算、结清房屋之间的差价款。

二十、产权调换少面积或超面积如何结算?

答：1、产权调换房面积小于被征收房屋面积的部分，按货币补偿标准给予补偿。2、产权调换房面积大于被征收房面积的，按以下标准结算：产权调换房面积超过被征收房屋面积20㎡(含20㎡)以内部分，由被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买;超过20㎡以上部分，由被征收人按同地段商品房的市场价购买。

二十一、本市区只有一处住房且面积小于36㎡的被征收房屋如何补偿?

答：市中心城区(含上顿渡城区)常住户口的被征收人，住宅面积小于36㎡且在本城区内无其他房屋的补偿安置办法：选择货币补偿的，根据被征收房屋市场评估价按36㎡建筑面积计算补偿款和补助、奖励;选择产权置换的，安置时补齐36㎡，不结算差价。如改造安置房面积超过36㎡，则对超出36㎡的部分按照阶梯式价格结算，36㎡至56㎡的部分，按建筑成本价1600元/㎡结算，超过56㎡的部分，按同地段商品房市场价结算。被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36平方米的，不享受补齐建筑面积36平方米。

二十二、房屋装饰装修的补偿金额如何确定?

答：房屋装饰装修补偿费由征收实施单位与被征收当事人协商提出补偿意见，报项目领导小组审定。协商不成的，委托房地产评估机构确定。

二十三、被征收房屋由住宅改为非住宅使用的，如何征收与补偿?

答：原住宅房屋改为非住宅房屋的，在房屋征收公告发布之日起两周年前已依法办理了营业执照和税务登记的，并一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。符合上述“住改非”条件非住宅房屋的性质和面积按产权认定小组的认定为准。

二十四、对取得部分产权的房改房如何补偿?

答：对只取得部分产权的房改房，可按房改政策，并经产权单位同意，由被征收房屋所有人先办理房改手续，取得全部产权后，再按征收方案签订房屋征收合同。办理房屋全部产权的费用，由被征收房屋所有人承担。

二十五、困难人群的安置有哪些优先权?

答：被征收人符合本市相应类别保障性住房条件的，可申请保障性住房。对被征收人房屋补偿后，在现有相应类别的存量保障性住房情况下，通过摇号优先给予住房保障。

二十六、附属设施、搬迁补助、临时安置过渡费、停产停业补偿的标准是多少?

答：1、附属设施的补助标准：选择货币补偿的，被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话128元/部，有线600元/户，燃气2100元/户，宽带100元/户，自来水500元/户，电400元/户的标准计发迁移费。选择产权调换的，被征收房屋已独立安装的水、电、气、有线等，迁移或安装等费用，由征收实施单位或建设单位按有关部门的标准负责安装。

2、搬迁补助费：征收住宅房屋按800元/户·次计算(产权调换按2次计算)。

3、临时安置过渡补助费：住宅房屋、非经营性非住宅房屋：在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月6元结算;按户结算少于400元的，按每月400元结算。

4、选择货币补偿的给予6个月一次性临时安置过渡补助费;选择产权调换的，现房给予6个月一次性临时安置过渡补助费，期房临时安置期限一般为24个月(签订征收合同时暂按12个月支付临时安置过渡补助费)，期限延长的，从逾期之月起增加临时安置补偿费。其中逾期12个月以内的增加50%;逾期13至24个月的增加100%;逾期超过24个月的增加150%。

临时过渡期限规定：多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。

5、征收经营性非住宅房屋停产停业补偿标准按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。

二十七、搬迁奖励有哪些?

答：1、凡被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收面积给予30元/㎡的奖励。再按搬迁速度增加奖励，奖励金额为：公告后 20 天以内完成搬迁的，每户另奖励3000元;第 21—40天内完成搬迁的，每户另奖励2000元;第 41—60天内完成搬迁的，每户另奖励1000元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。

2、对选择货币补偿的住宅房屋，被征收人在征收补偿方案确定的房屋征收签约期限内签约并完成搬迁的，按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。并根据签约时间段给予奖励：20天内签约的再按被征收房屋市场评估价的20%增加奖励，21—40天内签约的奖励15%，41—60天内签约的奖励10%，超过60天的不予奖励。

3、对建筑面积小于36㎡且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到36㎡的金额，再按前两款规定给予补助和奖励。

4、奖励金额在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单领取。

二十八、重新办理房产证有哪些优惠?

答：被征收人重新购置住房的，对购房合同中被征收房屋补偿款的等额部分免征契税，购房款超过被征收房屋补偿金额的部分征收契税。

二十九、违章建筑如何处理?

答：该改造范围内违章建筑按《抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区查处违法用地违法建设工作方案的通知》(抚府办发[2012]3号)文件处理。

三十、在规定时间内达不成补偿协议的如何处置?

答：1、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的临川区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

2、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

三十一、哪些情形之下可能实施司法强制搬迁?

答：根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，具备下列三种情形之一的，可能启动司法强制搬迁：

1、补偿协议订立后，被征收人不履行补偿协议约定的搬迁义务的，征收人提起民事诉讼，被征收人在生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务，作为一方当事人的房屋征收部门申请强制执行的;

2、被征收人不服补偿决定提起行政诉讼，在法院生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务，征收人申请强制执行的;

3、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，征收人依法申请强制执行的;或者被征收人申请行政复议被驳回，其在生效补偿决定规定的期限内仍不搬迁，征收人依法申请强制执行的。

三十二、房屋征收工作人员有违法行为的，应如何处理?

答：房屋征收部门及工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。